葛飾区 敷金返還.comは、敷金返還・原状回復費用の減額請求に関する内容証明郵便の作成代行を中心業務とする『NEXT行政書士事務所』が運営しています。, みなさんは、「クリーニング費用」や「畳の表替え費用」といった費用を退去時に請求されたことはないでしょうか？, クリーニング費用や畳の表替え費用といった補修費用は経年劣化・通常損耗に分類され、本来であれば“貸主負担”が原則です。しかし、クリーニング費用や畳の表替え費用を請求された借主の方はきっと多いはずです。, なぜ、こういった経年劣化・通常損耗に分類される補修費用まで借主に請求されるのかと言うと、それは“契約内容で決められているから”です。, この契約内容で決められていることを、特約（原状回復特約・ハウスクリーニング特約）といいます。, 敷金が返還されるかのポイントは、大きくわけて「契約内容」と「故意・過失等の有無」の二つです。, 本記事では、上記“契約内容”を中心に、『敷金返還されるかの目安！！契約書は”特約”に注目しよう！！』について詳しく解説致します。, 敷金返還されるかどうか不安に思っていらっしゃる方は、まず本記事でご紹介する“特約”について確認してみることをおススメします。, 特約（原状回復特約・ハウスクリーニング特約等）とは、原状回復の原則とは異なった契約内容によって退去時精算する契約内容のこといいます。, 裁判所の判例やガイドラインでは、経年劣化・通常損耗の復旧費用は「賃料の中に含まれている」と判断されおり、本来は敷金から差し引くことは出来ません。, しかし、貸主・不動産会社の多くはこの“特約”を根拠として、経年劣化・通常損耗の復旧費用を借主負担としています。, 「本来貸主負担であるはずの経年劣化・通常損耗の復旧費を、契約によって借主負担にすることは認められるのか？」と疑問に思う方もいらっしゃると思いますが“基本的には”認められています。, 民法には「契約自由の原則」という考え方があり、貸主・借主双方が納得していれば上記原則とは異なった契約にすることは認められているからです。, しかし、特約は“基本的”に認められている＝無条件で認められているというわけではありません。, そこで裁判所は、借主と貸主との間に情報の質や量、交渉力などの面で差があることを認めた上で、借主の不利となる特約が有効であるためには一定の要件が必要であると判示し、要件を満たしていない契約は消費者契約法により無効（簡単にいうと、その特約は最初からなかったという意味）とすることにより、借主を保護しています。, 「どのような特約が有効になるのか」については、弊所記事『知っていると敷金返還に有利！！特約（原状回復・クリーニング特約）について！！』で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。, 敷金返還において“特約”の存在は非常に大きなものです。敷金・原状回復トラブルの5割強は“契約内容”がらみだからです。, 特約の「意味」「効力」「有効性」を知っているだけで、貸主・不動産会社との交渉で優位に立てる可能性が高まります。ぜひ、本記事を参考にしていただき“敷金全額返還”を勝ち取ってください！！, 年間1,000件以上の相談実績！！ 「法律」「国土交通省『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』」「判例」の内容に沿った、適正と考えられる原状回復費用を無料で査定させていただきます。, 敷金返還.comを運営しております「NEXT行政書士事務所」代表の永井 恒司（ながい こうじ）と申します。, 敷金返還・原状回復費用の減額請求に関する内容証明郵便の作成は、ぜひ弊所にお任せください！！, 敷金返還comは、敷金返還に関する内容証明郵便作成代行に特化した「ＮＥＸＴ行政書士事務所」が運営しております。. 不動産管理会社・不動産オーナーに向けて不動産（土地建物）トラブルや不動産に関わる法律問題について、サービス紹介や法律問題そのほかの情報提供を目的とした不動産問題に関する専門サイトです。, 賃貸借契約に敷引特約が付され，賃貸人が取得することになる金員（いわゆる敷引金）の額について契約書に明示されている場合, 当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額，賃料の額，礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし，敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合, http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf, 老朽化物件を建て替えたいので賃借人への明渡を求めたい｜不動産売買・賃貸借の法律相談, お電話を頂くと受付事務局がお名前、ご住所、お電話番号及びご相談の概要を聞き取り致します。, ⅱ：各種事情に照らし、賃借人負担とされる原状回復費用の額が高額すぎるものとは評価されないこと, 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること. 柏市 台東区 川崎市多摩区 草加市 八王子市 さいたま市緑区 小金井市 大田区 市川市 横浜市緑区 文京区 千葉市稲毛区 調布市 杉並区 武蔵野市 さいたま市見沼区 お電話でのお問い合わせ受付時間は、9:30～18:00(月曜日～金曜日）です。, 不動産弁護士専門相談は、弁護士法人一新総合法律事務所 東京事務所（東京弁護士会所属）が運営する、 横浜市港北区 賃貸物件の原状回復に関するトラブルで最も多いのがハウスクリーニングの費用を借主・貸主のどちらが負担するかという問題です。通常、ハウスクリーニングは新たに貸し出すために貸主が行うものとされていますが、借主との間に特約が締結されていれば、適切な金額の範囲内で費用を請求することができます。, ここでは、原状回復やハウスクリーニング特約の内容と、原状回復が必要な範囲、借主が負担するべきケースについて解説します。, 国土交通省のガイドラインは、賃貸契約を締結するにあたり、貸主は借主に「一般的な原状回復の範囲を超えた一定の修繕等の義務を負わせることができる」としています。つまり、ハウスクリーニングの費用を借主負担とすることは契約上可能なのです。, しかし、消費者の利益を一方的に害する契約は無効（消費者契約法第10条）となるため、特約を設け、有効とするには、賃借人に特別な負担を課するために必要な要件を満たさなくてはなりません。, 要約すると、特約が適切な内容であり、賃借人がその内容を了解していなくてはならないということです。借主側が「原状回復義務を超えた」部分に関する契約であることを認識していないと、退去時のトラブルに繋がるため、契約書にもその旨を明確に記載する必要があります。, 賃貸物件に限らず、建物の壁や床は、時間の経過とともに劣化・損耗（経年劣化・通常損耗）します。ハウスクリーニングなどの原状回復にかかる費用が貸主負担となっているのは、あらかじめ経年劣化や通常損耗を想定して賃料を設定していると考えられるからです。, しかし、すでに述べたように、賃貸借契約にハウスクリーニングに関する特約が加えられていれば、原状回復義務を超える部分について、借主に請求することができます。, 国土交通省の原状回復ガイドラインに基づけば、「原状回復義務を超える」とは、BまたはA（＋B）に該当する事例となります。例えば、, など、「借主の故意・過失・善管注意義務違反及びその他通常の使用方法を超える損耗・毀損」については借主負担とすることができるのです。, ただし、繰り返しになりますがこの内容を借主が承知し、費用を負担する意思を表示した上で契約をしていることが前提です。無断で敷金から差し引くことはできません。, 原状回復は退去する賃借人が「入居した時の状態に戻す」ことですが、すでに述べたように、, などの経年劣化・通常損耗は除外されます。すると問題になってくるのが「どの程度を原状回復とするか」ということです。, 例えば、壁にボード交換など、修理が必要なほどの瑕疵があった場合、借主が「入居時からあった」と主張すれば「あった」「なかった」と水掛け論になる恐れがあります。こうしたトラブルを防ぐために、借主だけでなく貸主も契約時の賃貸物件の状態を画像や記録に残しておくとよいでしょう。, また、特約が適用されるには、「暴利的でないこと」という要件があります。ハウスクリーニング特約をつける場合には、相場に見合った金額を設定し、契約時に借主に明示することが必要です。, ハウスクリーニングの費用は業者によって差がありますが、1平方メートルあたり1,000円前後が一般的です。相場より明らかに高い金額で設定すると、特約自体が無効となる恐れがあるので、貸主は注意しましょう。契約書に「借主は退去時にハウスクリーニング費用として〇〇円を支払う」など、と特約内容と金額を具体的に記載しておくと、借主・貸主の認識のずれを防ぐのにも有効です。, しかし、契約時にハウスクリーニング特約をつけておくことで、借主が非常識な使い方をしていた場合にまで負担しなくてはならないというリスクを軽減できます。, そのためには、契約書にハウスクリーニング特約を謳い、借主・貸主双方が確認・合意した上で賃貸契約を結ぶことが重要です。, «前へ「オフィス原状回復の範囲はどこまで？経年劣化と通常損耗」 ｜ 「店舗の「原状回復」「内装解体」「スケルトン」の違いとは？」次へ», 千代田区 さいたま市大宮区 松戸市 横浜市金沢区 習志野市 横浜市磯子区 さいたま市南区 多摩市 大阪市 堺市 豊中市 吹田市 牧方市 東大阪市 和泉市 岸和田市 松原市, ※大阪府全域、兵庫県尼崎市・西宮市、大阪府近郊にお住まいの方もお気軽にご相談ください！, 賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの（経年劣化・通常損耗）, 賃借人の住まい方、使い方次第で発生したりしなかったりすると考えられるもの（明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの）, 基本的にはAであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの, 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識していること. 横浜市泉区 横浜市港南区 川口市 交渉の落としどころは「ハウスクリーニング費用のみ」 ハウスクリーニングは特約が有効になる. 西東京市, 横浜市西区 横浜市保土ヶ谷区、 賃貸物件の原状回復特約とハウスクリーニング特約について解説。原状回復・ハウスクリーニングの費用を借主・貸主のどちらが支払うかや、原状回復をどの範囲まで行うべきかについてまとめています。賃貸物件のオーナーの方はぜひご参考ください。 豊島区 さいたま市北区 品川区 蕨市 北区 川崎市麻生区 横浜市都築区 新宿区 なぜ「ハウスクリーニング」は、貸主負担なのか？ 大なり小なり、ハウスクリーニング費用を借主負担とする賃貸借契約書が多く見受けられます。 しかし、実はハウスクリーニング費用は、基本的には「貸主が負担するのが妥当」と考えられているものなのです（国土交通省「原状回復をめぐ� 船橋市 横浜市神奈川区 横浜市戸塚区 三鷹市 目黒区 横浜市中区 特約にハウスクリーニングの具体的な金額まで記載されることも多い と思います。 家賃の1ヶ月分を超えたり、広めの部屋でも10万円を超えるようなことがあれば、交渉してみましょう。 横浜市瀬谷区 ⑶原状回復費用特約の有効性. 小平市 川崎市幸区 さいたま市中央区 町田市 特約（原状回復特約・ハウスクリーニング特約等）とは、原状回復の原則とは異なった契約内容によって退去時精算する契約内容のこといいます。 裁判所の判例やガイドラインでは、経年劣化・通常損耗の復旧費用は「賃料の中に含まれている」と判断されおり、本来は敷金から差し引くこと� さいたま市浦和区 千葉市花見川区 ハウスクリーニングの費用相場は、作業をする場所や間取り、広さなどによって変動します。また、詳細条件によっても変わるため、ポイントを把握しておくことが大切です。ハウスクリーニングの相場を知り、適正価格でクリーニングを依頼しましょう。 不動産関係に特化したリーガルサービスを提供しています。 中野区 浦安市, さいたま市西区 練馬区 墨田区 横浜市青葉区 賃貸人、賃借人が負う原状回復義務の範囲については⑵で述べた通りではありますが、実務上は、賃貸借契約締結時点で、「原状回復（ハウスクリーニング）費用は賃借人の負担とする」などといった特約（以下「現状費用回復特約」といいます。 川崎市宮前区, 千葉市中央区 稲城市 江東区 横浜市旭区 千葉市若葉区 国分寺市 横浜市鶴見区 前述したとおり、契約書に記載があっても、消費者の利害を一方的に害する場合は、その請求は無効となり … 世田谷区 ©Copyright2020 敷金返還.com.All Rights Reserved. 川崎市川崎区 横浜市栄区 港区 川崎市中原区 戸田市, 北区 都島区 福島区 此花区 中央区 西区 港区 大正区 天王寺区 浪速区 西淀川区 淀川区 東淀川区 東成区 生野区 旭区 城東区 鶴見区 阿倍野区 住之江区 住吉区 東住吉区 平野区 西成区 江戸川区 横浜市南区 日野市 立川市 敷金返還、原状回復に関するご相談・ご依頼に関するお問い合わせはこちらから お気軽にお問い合わせください. 千葉市緑区 中央区 荒川区 さいたま市岩槻区 府中市 大切な資産である不動産の問題を法律を駆使して解決に導きます。, 不動産管理業者の方々にとって、原状回復（ハウスクリーニング）は非常に悩ましい問題です。, 原状回復（ハウスクリーニング）費用は、思ったよりも高額となることも多く、この負担について賃借人の方々に事前にきちんと説明をしておかないと、思わぬトラブルを招きかねません。, また、原状回復の負担範囲についても、不動産管理業者と賃借人の範囲で認識のずれがあると、やはりトラブルの元となります。, そこで、今回は、原状回復にまつわる基礎的な知識について説明していくと共に、実務上付されることの多い原状回復費用特約につき、その有効性を中心に解説していきます。, 賃貸借契約の解約時に生じるとされる原状回復義務とは、賃貸借契約に基づいて課される、対象となった物件を（契約における使用収益によって予定された損耗等を除いて）契約開始当時の現状に戻すという、賃借人に課される義務のことです（詳細は後述します）。, 具体的なものとしては、賃借人が物件に持ち込んだもの収去・通常の使用収益の範囲を超える、物件に対する損傷等の修繕・補修等が挙げられます。, 賃借人負担…賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等 ※1, 具体例についてより詳しく知りたい、という方がいらっしゃいましたら、国土交通省住宅局が発行している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改定版）※2」を参照していただくのが良いかと思います。, ※1 なお、２０２０年に施行される民法改正では、賃借人の現状回復務が明文化される（改正民法６２１条）。義務の内容については大きな変化はない。, ※2 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf, 賃貸人、賃借人が負う原状回復義務の範囲については⑵で述べた通りではありますが、実務上は、賃貸借契約締結時点で、「原状回復（ハウスクリーニング）費用は賃借人の負担とする」などといった特約（以下「現状費用回復特約」といいます。）が付されていることが多く、この記事を見てくださっている管理業者の方々の多くも、賃借人との賃貸借契約を締結する際には、このような原状回復特約を付していることだと思われます。, しかし、このような原状回復費用特約は、その定め方によっては無効となってしまう可能性もあるのです。, 原状回復費用特約の有効性について、かつての裁判例は、本来賃貸人の負担である経年劣化等の自然損耗に関する原状回復費用を賃借人の負担とする特約（その効力）について、否定的な判断が主流でした。※3, しかし、以下の判決では、限定的ではあるものの、原状回復費用特約について有効であるとの判断がなされました。, 「賃貸借契約に敷引特約が付され，賃貸人が取得することになる金員（いわゆる敷引金）の額について契約書に明示されている場合には，賃借人は，賃料の額に加え，敷引金の額についても明確に認識した上で契約を締結するのであって，賃借人の負担については明確に合意されている。, そして，通常損耗等の補修費用は，賃料にこれを含ませてその回収が図られているのが通常だとしても，これに充てるべき金員を敷引金として授受する旨の合意が成立している場合には，その反面において，上記補修費用が含まれないものとして賃料の額が合意されているとみるのが相当であって，敷引特約によって賃借人が上記補修費用を二重に負担するということはできない。, また，上記補修費用に充てるために賃貸人が取得する金員を具体的な一定の額とすることは，通常損耗等の補修の要否やその費用の額をめぐる紛争を防止するといった観点から，あながち不合理なものとはいえず，敷引特約が信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するものであると直ちにいうことはできない。, もっとも，消費者契約である賃貸借契約においては，賃借人は，通常，自らが賃借する物件に生ずる通常損耗等の補修費用の額については十分な情報を有していない上，賃貸人との交渉によって敷引特約を排除することも困難であることからすると，敷引金の額が敷引特約の趣旨からみて高額に過ぎる場合には，賃貸人と賃借人との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差を背景に，賃借人が一方的に不利益な負担を余儀なくされたものとみるべき場合が多いといえる。, そうすると，消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は，当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額，賃料の額，礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし，敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には，当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り，信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって，消費者契約法１０条により無効となると解するのが相当である。」, 引用が長くなってしまい申し訳ありませんが、上記の裁判例で示された、原状回復特約の有効性判断のポイントは以下の２点です, 以上の２点のいずれかに抵触してしまうと、仮に争いとなった場合に、当該特約が無効（不成立）と判断されてしまう可能性が高いので、もし心当たりのある不動産業者の方がいらっしゃるのであれば、急いで修正するようにしてください。※5, なお、上記でも紹介した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、争いを防ぐために, ※3 大阪高裁平成１６年１２月１７日判決等。なお、上記原状回復特約を否定的に解する理由として、判決では「賃料のほかに原状回復費用を賃借人におわせる旨の特約は、経済的に二重の負担を課すものであって、消費者契約法１０条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）に反するものである」ということが述べられている。, ※4 なお、敷引特約の形をとる場合には「明示された敷引額が原状回復費用といえるか（敷引額のうちいくらが原状回復費用といえるか）という点についても明示しておいた方が良いと思われる（上記判決の岡部反対意見参照）。, ※5 なお、過去の裁判例において、無効（もしくは、一般条項に過ぎない）と判断された例としては, ・入居期間の長短を問わず、本物件の障子、襖、網戸の各張替え、畳の表替え及びルームクリーニングをし、これに要する費用は賃借人が負担する, といった例が挙げられる。（ただし、いずれも平成２３年判決前のものであることに留意する必要はある）, ①で引用した平成２３年３月２４日判決により、原状回復費用特約について、一定の基準の下、有効性が認められることとなりましたし、実務上も、上記判例を元に動いているといえるでしょう。, しかし、上記判決によって、原状回復費用特約に関するすべての問題が解決した、とまではいえません。特に、特約で定められた「原状回復」の範囲については、裁判例等が確立されているとは言い難いです。, 例えば、ⅰ、ⅱの条件を満たし、上記判例上有効性が認められうる原状回復費用特約を盛り込んだとしても、賃借人退去時に実際に行った原状回復行為及びその費用が、すべて「原状回復」として必要なものであったか、という問題が生じる可能性があります。, 退去時に賃借人から「原状回復費用として、このような費用までも負担させられると思わなかった」というところで揉めないよう、契約時点で原状回復として具体的にどのような行為を行うのか、賃借人にきちんと説明しておくことが重要です。, 実際の特約において、実際に行う原状回復の内容（例えば、「ハウスクリーニング（室内清掃）及び損傷・汚れが目立つ部分の壁紙の張替え」等）を明示しておくとなお良いでしょう。※6, ※6 具体的な記載例については、前掲（現状回復をめぐるトラブルとガイドライン）も参照。, 以上では、原状回復をめぐる問題について、原状回復費用特約の有効性を中心に説明していきました。, 管理業者・オーナーの方々にとって特に理解して頂きたいのは、「通常損耗は基本的にこちら側負担であり、特約によって例外的に賃借人負担とすることが可能にすぎない」ということです。, そして、上記判例の通り、特約も定め方によっては無効となるので、契約書の記載等には細心の注意を払ってください。, もし、自分自身での契約書チェックに不安があるのでしたら、弁護士に相談するのも一つの手でしょう。, 03-3277-7077 川崎市高津区 千葉市美浜区 ハウスクリーニングとは、退去時に清掃専門業者が部屋を掃除することを言う; 退去時のハウスクリーニング費用は 「自分できちんと隅々まで掃除できていれば」本来は負担する必要ない; しかし賃貸契約の「 クリーニング特約 」により、入居者の負担となっている場合が多い さいたま市桜区 足立区 渋谷区 狛江市 国立市 板橋区
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