マンション投資業界の裏側を全てさらけ出し、業界の「分かりにくい」を「分かりやすい」にすることが東京１Ｒの使命です。, ワンルームマンション投資に関する全ての疑問・質問にリアルタイムでお答えいたします。, 友達追加し、そのままご質問をトークしてください（トークは誰にも公開されませんのでご安心下さい）。, 国内最低水準金利1.575％への借り換えが可能かオンライン入力で無料診断できます。. もし「必ず値上がりする」「絶対に儲かる」などと勧誘してくる担当者がいたら、注意する必要があるでしょう。, 将来資産価値性への不安は、市場分析のノウハウを学ぶことで解消できます。 Copyright © LIFULL Co.,Ltd. ・法律的瑕疵：再建築不可、建ぺい率や容積率違反など, 瑕疵があると、借り手がつきにくい、売買しにくい、ローンを利用できない、大規模な修繕や対策が必要になるなどのデメリットがあります。, 不動産会社や売り主自身も瑕疵に気付いていないケースもあるので、重要事項説明書や物件状況報告書に記載がない場合でも、積極的に瑕疵の有無を確認するようにしましょう。, おとり広告とは、実際には買えない物件を広告に使い、顧客を誘い込む行為のことです。おとりとなる物件なので、非常に魅力的な条件をそろえているのが特徴です。, 広告を見て不動産会社の店舗に問合せると、既に売却済などと回答され、他の物件を勧められます。, 実際に存在しない物件をおとりとして掲載していることも多いので、住所などの詳細な情報が記載されていなかったり、内覧や現地調査ができなかったりするケースが多いです。そのような物件広告は、客集めのおとり広告である可能性が高いので注意しましょう。, 詐欺はもちろんのこと、取引をする上で注意したい言動が多くあることがお分かりいただけたと思います。 団信とは、もし契約者が死亡・高度障害状態になった場合、残りのローンの返済を保険会社が肩代わりしてくれる仕組みのことです。家族の元には、ローンが完済した実物不動産が資産として残ることになります。, 物件を売却すれば一時金で受け取る保険の代わりとして、保有し続ければ家賃収入を収入保障保険や年金保険の代わりとして使うことができます。, しかし不動産は売却に時間がかかる場合や、希望の売却額で売れない場合もあります。賃貸する場合も、常に満室を維持できるか、将来も家賃水準を維持できるかは分かりません。, 思ったような不動産収入を得られない場合、受け取れる額があらかじめ設定されている生命保険の方が、メリットがある可能性もあります。 1つの物件に対し複数の契約を取りつけ、各契約者に手付金を支払わせたのちに手付金を持ち逃げし、連絡が取れなくなるという悪質なケースもあります。, いずれのケースにおいても、軽々しく手付金を支払ってはいけないということです。契約を急かしたり、やたら手付金の支払いを勧めてきたりする場合は、詐欺を疑うべきでしょう。, 一時的にサクラや身内などを住まわせたり、空室に居住者がいるように見せかけたり（カーテンをかける、電気メーターを回すなど）して、満室経営できているかのように見せかける手口です。 ・顧客の状況や投資スタンスに合った物件を勧めてくれる 実際の支出ではない減価償却費によって帳簿上のみ赤字であり、実際のキャッシュフローには影響のない赤字であれば、正しく節税効果を得られているといえるでしょう。また本業である給与所得と損益通算することで、納めすぎた税金の還付を受けるなど、実際のトータルキャッシュフローがプラスになっている場合、それは問題のない赤字といえます。, しかし、節税効果に大きな影響を持つ減価償却費は、耐用年数を超えればいずれなくなってしまうものです。不動産投資における節税効果は永久に続くものではありません。 不動産市況の低迷などで賃料が周辺相場に見合わない、入居者が集まらないなどの理由で、サブリース会社が賃料を引き下げたとしても、オーナーが異論を唱えることはできません。, 空室リスクの軽減や管理を一切委託できるというメリットの裏には、さまざまなデメリットも存在します。サブリースを検討するのであれば、これらを総合的に考え、仕組みをよく理解した上で利用する必要があるでしょう。, 不動産投資におけるサブリースについて、詳しくはこちらの記事を参照してください。 LIFULL HOME'S 不動産投資には不動産投資の知識・アイディア・ヒントが盛りだくさん。, 不動産投資家によっても違いは様々。LIFULL HOME'Sが厳選した不動産投資家や専門家のコラムから色々な不動産投資スタイルを吸収してライバルに差をつけよう！, 最新コラム： No.56 ASEAN各国の2020年の経済と不動産マーケット状況 〜シンガポール 後編〜, シリーズ連載： 不動産投資を始める前に知っておきたいこと・始めた後に確認したいこと, 最新コラム： 新型コロナウイルス感染拡大から考える 大家がすべき対応 No.6 住生活総合調査からわかる 現状と未来の不動産投資２, 最新コラム： 第４回 税引後キャッシュフロー偏重の盲点 銀行は決算書のここを見る（後編）, シリーズ連載： CPM®流「相続・不動産経営 実践術」 All rights reserved. Copyright (C) 2016 BR TRUSTY. →税金/相続対策をテーマにした不動産投資セミナーを探す, 借り手がいれば毎月安定した収入が得られるので、老後の年金の不足分を補うことは不可能ではないでしょう。 br trustyは、お客様の立場に立って価値ある資産形成のための不動産投資のご提案、不動産の売買や仲介をさせていただきます。マンション投資の7つのメリットについて。 所属する不動産会社が取扱った取引に関する苦情や相談に応じ、解決しなければ、取引によって生じた債権について上限額まで弁済する業務も行っています。ぜひ相談先の1つとして覚えておいてください。, ほとんどの不動産会社が「公益社団法人 不動産保証協会」「公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会」のどちらかに所属しているといわれています。, これらの保証協会は行政機関ではないため、法的措置をとることはできません。しかし必要に応じて国土交通省などへの告発を行ってくれることも期待できます。, 「どの弁護士がいいかわからない」「いきなり法律事務所に相談するのは気が引ける」という人もいるでしょう。そんなときは、国が設立した法律支援法人の「法テラス（日本司法支援センター）」を利用してみてはいかがでしょうか。, ご紹介した以外にもさまざまな詐欺の手口があり、その手口は年々複雑化・巧妙化しているといわれています。 部屋でくつろいでいる時に突然の訪問者。友達が来る予定はないし、Amazonで何か買った覚えもない。さて、あなたならどうする？ 私（中澤）は、アポなし訪問は有無を言わ … →オンラインでも多数開催中！不動産投資セミナーを探す, ・メリットだけでなく、リスクやデメリットも伝えてくれる All rights reserved. ・心理的瑕疵：自殺、事件、事故、周囲に暴力団の事務所があるなど 株式会社LIFULLは、情報セキュリティマネジメントシステムの国際規格「ISO/IEC 27001」および国内規格「JIS Q 27001」の認証を取得しています。. ・リスクも含めた長期的なシミュレーションを作成してくれる, 顧客の話をよく聞かずに物件を勧めてくる場合、不動産会社やその担当者にとって都合のいい物件を紹介されている可能性が考えられます。 職場や、自宅、携帯電話にマンション経営しませんか？という電話がかかってきたご経験のある方は多いのではないでしょうか？？, また、公務員の方々にとっては、不動産の勧誘電話は日常茶飯事のことと存じます。最近ではネットの普及により、様々な手口や対処法などが分かるので、突然かかってきた勧誘電話に応対する方も少なくなってきているのではないでしょうか。, ただし、今でも名簿屋から入手した名簿を使って電話する業者も多くあり、そして、そういった業者にアポイントを取られて、その業者から物件を購入しているお客様もいるのが事実であります。, 私も過去に電話営業をしていた時期がありますので、経験からお話しさせていただきます。一般的に電話営業は非効率的だ、などといわれることも多いですが、確かにおっしゃる通りです。ただし、投資マンションの場合は扱う単価・利益が非常に大きいので、月に１件でも決まれば会社にとっては大幅なプラスなわけですね。たった月に１件かよ！と思われるかもしれませんが、投資マンションで月に１件コンスタントに売るのは、なかなかやり手の営業マンの部類に入ります。下を見ればきりがありませんが、平気で１年売れてません・・・なんていう人もいる世界なのです。, 業界用語で「打電数」などと言いますが、要は電話を一日に何回掛けたか？という数のことですね。一日に掛けられる電話数はおおよそ数は決まってます。もう10年も前の話ですが、私の場合は１日500回程度の電話が通常値でした。で、実際に本人と通話できるのが、10％～20％程度なので、一日50～100人程度の人と直接話しができるわけです。, で、その中で何人がアポに繋がるのか？というと、答えは０人です。投資マンションの電話勧誘からのアポ取りは、数ある商品の中でも最高峰に難しいと言っても過言ではないでしょう。なんせ単価がずば抜けてますから。なので、丸一日電話してもアポが取れない！なんてことはザラにあります。, 大体月に３件～５件程度です。もちろん人によって差は出ますので、一概には言えませんが、大体こんな程度だと思います。, 契約率は２０％～３０％程度です。つまり、実際にアポを取って直接お客さんと会えれば３人～５人に１人は契約になる計算なのです。これは、実際にアポに行った営業マンの商談力にも左右されるので、一概には言えません。あくまで昔の私の経験則です。, つまり・・一日５００回電話することで、月に３～５件程度のアポが取れて、自動的に毎月１件の契約が取れるという仕組みですね。, 電話営業は基本的に誰でもできる仕事です。直接お客様と会う訳ではないので、見た目も関係ありませんし、資格も学歴も必要ありません。尚且つ、場所はどこでもできます。立派なオフィスでも、ワンルームマンションの一室でも外にいても、電話営業は可能です。電話と名簿と人さえいれば、すぐにでも営業を始めることができるのです。, 電話営業では毎通話ごとにお金がかかるイメージをお持ちかもしれませんが、ほとんどの会社がＩＰ電話（050から始まる電話）を使って電話営業しているので、通話料金が定額又は一律なので、思ったほど通話コストもかかりません。, また、受話器を設置するだけなので、導入コストも格安ですみます。わざわざ豪華なテナントを借りる必要も無いので、事務机が置けるスペースさえ確保できればどこでも営業できるわけですね。, 電話営業はコストも思ったほどかからず、誰でもできる業務であるのに対して、１件あたりの不動産の販売単価が大きいため、月に１本売れればその元が取れてしまうという構造になっています。, なので、その１本の契約を出すために、毎日毎日数百件という電話をする行為は、一見「非効率的」に見えますが、実は「効率的」だったりもするんですね。, もちろん上記の確率は人によっても変わるので、一概に「電話営業は効率的だ！」と言うことはできませんが、電話営業がかかってくるということは、そもそもそういった電話勧誘で投資マンションを購入する人が存在するから、という裏付けでもあるのです。, 上記の画像バナーをクリックしＬＩＮＥ＠で友達追加していただくと、自動トークで上記の３つのプレゼントのＵＲＬを送られてきます。, ＬＩＮＥ＠に友達追加しても、東京１Ｒからは誰が登録したのかわからない仕組みになっております。, また、トークしていただいた内容は東京1Ｒにしか見えませんので、安心して友達追加、またはご質問などしてください。, ワンルームマンション投資に特化した情報メディア東京１Ｒ（トウキョウワンルーム）が執筆したＰＤＦ書籍「マンション経営の教科書」を無料プレゼント！, ワンルームマンション投資業界に１０年以上身を置いておりました。
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